物业服务纠纷法律问题研究——某物业公司诉某百货公司物业管理费纠纷案
我国住房改革制度的深入带动了商品房市场在全国各地的兴起,物业服务行业也取得了长足的发展,物业服务在日常生活中的作用日渐突出。我国物业服务行业起步较晚,物业服务公司在服务过程中存在很多不尽规范之处,与物业服务相关的法律法规不尽完善,《物业管理条例》和《物权法》颁布之后,对规范物业服务市场、健全物业服务行业起到了至关重要的作用,但不同部门和不同地区对物业服务行业的认识和理解仍然存在较大差异,导致物业服务公司在物业服务过程中和业主之间的纠纷难以化解。在实践中,物业公司一般分为房地产开发公司确定的前期物业公司和由业主委员会选聘的后期物业公司,在房地产开发到销售再到业主入住之后的过程中,关于物业管理区域的确定方法、业主委员会的产生以及后期物业服务公司的选聘中,由于业主自身法律意识的欠缺、物业服务公司一些不规范的操作方法、前后期物业公司在工作交接中的疏漏、以及房地产行政管理部门在登记工作中对相关法律法规的执行存在不同方式,导致物业公司在收取物业服务费的过程中时常出现业主拒交物业服务费的情况。而在司法实践中,最为常见的物业服务纠纷也正是物业服务公司起诉业主要求支付物业服务费的纠纷,而业主常常以存在拒交物业服务费的理由为依据进行抗辩,但这些依据又往往因为缺乏证据支持而得不到法院的支持,因此现实中的物业纠纷经常出现业主拒交物业费——物业公司起诉——法院判决要求业主支付物业费——业主继续欠缴物业费的恶性循环之中。由此可见,物业服务纠纷虽然以追缴物业费为表现,但存在一些更为深入的法律问题需要解决,只有解决好这些问题,物业纠纷才能真正得到化解。本文选取了一件发生在重庆的物业服务纠纷,具有一定的代表性,案件本身仍然表现为物业公司起诉作为业主的某百货公司缴纳物业服务费的物业服务费纠纷案,但其中涉及了物业管理区域的划分、业主委员会的成立及业主委员会的选举、业主委员会选聘物业公司的程序及方式等问题,可以说在物业纠纷中经常出现的几个法律问题在本案中都得到了呈现。通过对《物权法》、《物业管理条例》以及《重庆市物业管理条例》中有关物业管理区域、业主委员会、选聘物业服务公司的相关规定进行深入分析和研究,结合本案中的现实情况,结合其他地区在处理物业纠纷中的立法和司法状况,为物业纠纷中出现的诸多法律问题提供更为有效的解决途径。
物业公司;服务纠纷;司法实践;法律完善
西南政法大学
硕士
@@
2013
中文
D923.2
40
2014-04-24（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）