商品房预售中的权利冲突及其法律规制
商品房预售又称为期房买卖,是指房地产开发商将正在建设而尚未竣工的商品房预先出售给预购方,预购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期将预售房屋及其所有权转移给预购方的一种法律行为。我国的商品房预售制度是在国内房地产开发企业建设资金普遍匮乏的情况下得以确立和发展起来的,成为商品房销售的一种主要方式。商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金流转、提高资金使用效率、降低开发成本、减轻销售风险等方面发挥着重要作用。 商品房预售过程中涉及开发商、预购人、建筑工程承包人、银行等多个利益主体,开发商是作为整个商品房预售的“发起人”,主要权益体现在获得商品房预售的收益;预购人对其预购的商品房享有类似于物权的期待权;建筑工程承包人对建筑工程享有法定抵押权;银行在在建工程抵押和商品房按揭担保中享有的是一种约定担保物权;当开发商、预购人、承包人、银行的权利发生冲突时,如何在法律框架内实现利益平衡,是商品房预售制度应当规制和完善的重要内容。但是目前的法律、法规以及司法解释不能有效的规制各主体之间的利益冲突,而且一旦发生冲突,也没有完善的机制来平衡各方的利益。本文通过对商品房预售过程中各方主体的权利内容及其法律性质的分析,探讨解决各方权利冲突的法律机制,以期有助于我国商品房预售市场的健康发展。 本文除引言和结语外,分四部分,约3万字。 第一部分对商品房预售的基本理论问题进行阐述。商品房预售是房地产开发商一贯采用的销售策略,对于房地产开发商和预购人都具有十分积极的意义。商品房预售需要取得土地使用权权、建设工程规划许可证和施工许可证、对工程项目投资达到一定比例并且确定了施工进度和竣工交付日期、取得商品房预售许可证。房地产是国民经济的支柱产业,商品房预售市场是房地产市场最重要的组成部分,保障预售各方的利益有助于房地产市场的稳定,有助于社会秩序的稳定。 第二部分论述了商品房预售中预购人、建筑工程承包人、银行所享有的权利及其法律性质。其中预购人对预购的商品房享有期待权,该期待权经过预告登记便具有了物权的排他效力;建筑工程承包人对建设工程享有优先受偿权,优先受偿权从本质上来说是法定抵押权,具有优先于意定抵押权的效力;银行对在建工程抵押享有的是意定抵押权,对预售商品房按揭享有的是一种担保物权,其中按揭的性质存在诸多争议,有抵押说、权利质押说、让与担保说等观点,笔者认为我国的按揭制度不是抵押、权利质押也不是让与担保,它是在吸收、借鉴英美、香港按揭的基础上，结合我国的具体实践,形成的一种新型的担保物权。 第三部分阐述了商品房预售中权利冲突及其协调。目前的立法中只有最高人民法院的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对消费者、银行、承包人的权利冲突进行规制,该司法解释尽管在保护承包人和部分消费者利益方面做出了倾斜,体现了立法者追求公平正义的立法理念,但《合同法》第286条和最高人民高法《批复》由于与物权法、担保法缺乏必要的衔接,因此不能从根本上解决各主体之间的权利冲突。对此笔者通过分析立法在确定三方权利冲突的立法理念的基础,总结出《合同法》第286条和最高人民法院《批复》在解决商品房预售中的权利缺失:(1)对三方权利冲突,现行法律没有很好的解决,关于法定抵押权是否能够通过约定予以放弃,缺乏明确的规定;(2)交付了全部或大部分购房款的买受人的期待权没有要求登记或预告登记;(3)具有优先受偿权的工程款具体数额缺乏必要的公示信息;(4)《批复》只规定了预购人是消费者时,享有的优先权利,对其他主体缺乏规定;(5)立法规定将推导出与物权基本理论相违背的结果。 第四部分在构建解决商品房预售中权利冲突的法律机制方面提出了笔者的设想。第一,提出了解决商品房预售中权利冲突的理论。应当根据物权的优先效力原则、物权的公示原则以及物权的社会利益优先于个人利益的理论基础上来解决权利冲突。第二,提出了笔者在解决三方权利冲突时的设想。承包人工程款优先受偿权应当登记,登记是法定抵押权的对抗要件,笔者建议在签订建设工程承包合同时,对承包人垫资的工程价款予以登记,以登记的时间来确定承包人优先受偿权与一般抵押权的优先效力;(2)将预购人的预付款在登记的工程价款额度内提存,承包人只能对该范围内的预付款优先受偿,这样既解除了预购人的后顾之忧,有保障了承包人的优先受偿权。(3)预购人的期待权应当预告登记,以登记的时间来确定优先效力。第三,应当立法上明确商品房预售中的各方权利性质,完善立法的相关规定。 本文从商品房预售过程中涉及的权利主体以及各主体享有的权利性质入手,充分分析了预购人、建设工程承包人、银行所享有权利的法律性质。在此基础上，结合《合同法》第286条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》分析了现行法律在解决预售过程中三方权利冲突所存在的缺陷,笔者运用物权的基本理论,并结合我国物权法、担保法的相关规定提出了解决三方权利冲突的设想。既保护三方主体的合法权益,维护法律的公平正义,又使《合同法》第286条和最高人民法院《批复》与物权的基本理论保持一致,是本文解决的难点和创新点。希望对我国的商品房预售制度有所改进。
商品房预售制度;权利冲突;法律规制;立法完善
西南政法大学
硕士
民商法学
孙鹏
2009
中文
D922.181;D923.6
47
2012-12-31（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）